Исчисление НДС с платы за найм жилого помещения.
Вопрос: На балансе ООО, числятся жилые многоквартирные дома, для проживания физических лиц. Квартиры сдаются по договору коммерческого найма, где прилагается расчет найма жилого помещения, который включает в себя - отопление, текущий ремонт, капитальный ремонт и т.д., кроме того, по условию договора наниматель возмещает коммунальные услуги и электроэнергию.
               Плату за найм и коммунальные услуги, с электроэнергией ООО облагает НДС, который отдельной строкой выделяется в платежном документе. Правильно или нет, поступает ООО, облагая все выше перечисленные услуги НДС?

Ответ:

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории РФ услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется, в частности, на частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Таким образом, сдача в наем квартир не подлежит обложению НДС. При этом, отказ от применения данной льготы не возможен.

 Следует отметить, что, по мнению контролирующих органов, пп.10 п.2 ст. 149 НК РФ распространяется только на плату за пользование жилым помещением (плату за наем). Плата за иные услуги, предоставляемые нанимателю, например, содержание помещения, его ремонт, коммунальные услуги, аренда мебели и т.п., подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке (например, Письма Минфина России от 25.10 .2013г. N 03-07-11/45082, от 08.04.2004г. N 04-03-09/13, от 10.06.2004г. N 03-03-09/17, ФНС России от 16.03.2005 г. N 03-4-02/371/28). Аналогичное мнение высказывается судебными органами (например, Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007г. N57, ФАС Дальневосточного округа от 26.10.2012г. N Ф03-4609/2012 по делу N А80-24/2011, ФАС Поволжского округа от 26 июля 2011 г. по делу N А55-21074/2010, ФАС Северо-Западного округа от 31.03.2009 г. по делу N А26-4238/2007 и другие).

В тоже время имеют место судебные решения, в которых высказано мнение, что пп.10 п.2 ст. 149 НК РФ применяется в отношении всей суммы платы по договору найма, даже если она включает в себя коммунальные услуги, аренду мебели и т.п. Например, Постановления ФАС Уральского округа от 12.01.2011 г. N Ф09-10619/10-С2 по делу N А60-17733/2010-С8, Президиума ВАС РФ от 12.07.2006 г. N 1689/06 по делу N А40-10841/05-114-67, ФАС Центрального округа от 03.09.2007 г. по делу N А54-66/2007С4.  В своих выводах суды исходят из положений п. 2 ст. 676 ГК РФ, а именно из того, что услуга по предоставлению в пользование жилых помещений в соответствии с ГК РФ представляет собой именно совокупность услуг по найму жилого помещения, по содержанию и ремонту жилого помещения.

Согласно представленного Договора коммерческого найма жилого помещения: «Наниматель вносит плату за наем в размере указанном в Приложении к настоящему договору, а так же плату за коммунальные услуги и электроэнергию».

Согласно Приложения к Договору в состав стоимости платы за наем включено:
- отопление;
- содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома;
- содержание и капитальный ремонт жилого помещения;
- плата за найм жилого помещения;
- вывоз бытовых отходов;
- плата за домофон;
- аренда мебели и кухонного оборудования.

Исходя из приведенного состава платежей по договору найма с учетом указанной выше арбитражной практики, освобождению от НДС подлежит только «плата за найм жилого помещения». Иные услуги предоставляемые нанимателю подлежат обложению НДС. В противном случае следует быть готовыми к решению вопроса в спорном порядке. 

Дополнительно обращаем внимание, что ООО не является ресурсоснабжающей организацией и фактически не оказывает коммунальные услуги, а так же не осуществляет передачу электроэнергии. В связи с чем, предъявление коммунальных услуг и электроэнергии нанимателю, по сути, представляет собой посредническую деятельность. Следовательно, сумма коммунальных услуг и электроэнергии, предъявляемых нанимателю не подлежит учету в составе налоговой базы по НДС. Право на вычет НДС, предъявленного ресурсоснабжающей организацией ООО так же не имеет.

07.04.17г.